Odborné informace C. H. Beck
kvalitní - kompetentní - kompletní

Rozhovor: Nájem nebytového prostoru podle nového občanského zákoníku

31.3.2017  |  Otázky a odpovědi

JUDr. Petr Bezouška, Ph.D., advokát, člen Legislativní rady vlády ČR a specialista na poradenství související s rekodifikací českého soukromého práva, se s námi podělil o své bohaté zkušenosti na poli nájmu nebytových prostor. Přečtěte si, co zajímavého se můžete na jeho semináři dne 25. dubna 2017 dozvědět, pokud se rozhodnete zúčastnit se.


Vaše školení se zaměřuje na regulaci nájmu nebytových prostor. Jak do této problematiky zasáhl nový občanský zákoník?

Zákoník především zrušil předchozí zákon, který tuto oblast upravoval více než 20 let. I když na něj v ledasčem nový zákoník navazuje, obsahuje též celou řadu novinek – např. převod nájmu, námitkové řízení při výpovědi, náhradu za převzetí zákaznické základny apod. Možná za podstatnější však považuji, že se mění okolní regulace – nové jsou požadavky na posouzení platnosti uzavřené smlouvy, nově se upravují kritéria, která rozhodují o použití zvláštní úpravy nájmu (musíme např. rozlišovat, zda je nebytový prostor pronajat za účelem podnikání v něm, nebo za jiným účelem) apod. To nejsou přímé změny, ale jsou pro praxi důležité.

Nájmy se uzavírají často na delší dobu. Ovlivňuje nový zákoník i nájmy vzniklé před jeho účinností?

Ano, a při školení se tomu podrobně věnuji, neboť je to celkem ožehavá otázka. Řeším, jak se chovat k dříve sjednaným výpovědním důvodům, jak se prosadí či neprosadí nová dispozitivní pravidla do starých smluv, zda může nový zákoník pomoci „zhojit“ dříve neplatně uzavřenou smlouvu apod.

K problematice nájmu nebytových prostor se hojně vyjadřuje i Nejvyšší soud. Jak se stavíte k použitelnosti jeho judikatury z období před novým zákoníkem?

Je třeba postupovat případ od případu. Při školení se snažím na příkladech několika desítek judikátů ukázat, které tzv. přežijí a které jsou již překonané a uvést důvody, proč tomu tak je. Obecně lze např. říci, že judikáty, v nichž Nejvyšší soud posuzoval platnost/neplatnost uzavřených smluv, jsou velmi často překonané.

Z pohledu praxe je vždy velmi ožehavou problematikou skončení nájmu výpovědí. Zaměřujete se při školení na tuto oblast nějak speciálně?

Kromě důkladného rozboru výpovědních důvodů (které se mimochodem v ledasčem odchylují od předchozí regulace, byť to tak na první pohled nevypadá), se snažím poukázat na praktická ujednání, která je vhodné pojmout do smlouvy a zabránit tím nepříjemnostem při skončení nájmu. Zastávám totiž pragmatický názor, že je vždy lepší problému předejít, než ho následně řešit.

Nájmu nebytových prostor věnuje občanský zákoník 14 ustanovení, myslíte, že je to dostatečné?

Ono je to trochu jinak. Těch 14 ustanovení je věnováno speciálně nájmu prostoru sloužícího podnikání. Ale k tomu je třeba připočíst minimálně celou obecnou regulaci nájmu, která se použije podpůrně. Často se navíc zapomíná, že pronajímatel vystupuje vůči nájemcům z pozice podnikatele, a že ho stíhají zvláštní povinnosti z toho vyplývající. Při školení se snažím nahlédnout na celou regulaci v její komplexnosti a dát účastníkům plastický obrázek všech podstatných pravidel.

C. H. Beck