Odborné informace C. H. Beck
kvalitní - kompetentní - kompletní

Rozhovor: Nájem, pacht a další způsoby přenechání věci k užívání jinému

7.9.2016  |  Otázky a odpovědi

Mgr. Martin Pelikán se zabývá především komplexní právní úpravou závazkového práva podle nového občanského zákoníku a práva veřejných zakázek, a to včetně jejich vzájemných souvislostí. V tomto ohledu pravidelně publikuje v řadě odborných časopisů. Je spoluautorem monografie Náhrada škody v občanskoprávních a obchodních vztazích. Aktuálně připravuje publikaci zabývající se zajištěním závazků z pohledu praxe. Od roku 2012 působí v advokacii, kdy klientům ze soukromé i veřejné sféry poskytuje právní poradenství především v oblasti soukromého práva a práva veřejných zakázek. Na úterý 4. října 2016 si připravil přednášku na téma NÁJEM, PACHT A DALŠÍ ZPŮSOBY PŘENECHÁNÍ VĚCI K UŽÍVÁNÍ JINÉMU.

<< 4 minuty čtení >>

V jakém směru se změnila systematika právní úpravy výpůjčky, nájmu a souvisejících smluvních typů?

Občanský zákoník účinný od začátku roku 2014 vymezil oblast smluvních typů uvedených jako „přenechání věci k užití jinému“, pod které přibyla řada zcela nových smluv, a to podle starého občanského zákoníku, jakož i smluv podle obchodního zákoníku neznámých, popřípadě po dlouhá desetiletí zapomenutých.

Nová koncepce tuto oblast logicky strukturuje. Nejprve uvádí přenechání věcí bezúplatně, následuje přenechání věci za úplatu. Dalšími dělícími kritérii je sjednání určité doby pro přenechání věci k užití, povaha věci (zuživatelná věc, nezuživatelná věc, věc hmotná či nehmotná apod.), ale také rozsah práv poskytnutých druhé straně, což se projevuje především při rozlišování nájmu a pachtu.

Za pomoci těchto kritérií lze více či méně snadno dospět k tomu, o jaký smluvní typ se vlastně v daném případě jedná. Zejména rozlišování nájmu a pachtu činí přitom v poslední době nemalé obtíže.

Objevují se v této oblasti právních vztahů určitá donucující ustanovení, nebo si mohou smluvní strany upravit svá práva a povinnosti vesměs libovolným způsobem?

Donucující ustanovení jsou nejzřetelnější v případě právní úpravy nájmu bytu. Pronajímatel může zajistit svá práva, zejména právo na zaplacení nájemného, pouze velice omezeným způsobem. Například sjednání smluvní pokuty je zcela vyloučeno. Určitě by proto měl pronajímatel vědět, jaké prostředky může ve svém postavení vůči nájemci využít. Ujednání odporující občanskému zákoníku bývá totiž v těchto případech stiženo vesměs nikoliv pouhou neplatností, ale dokonce zdánlivostí. Hledí se na ně tedy tak, jako by nebylo vůbec uzavřeno.

U ostatních smluvních typů platí zásadně obecný korektiv, podle kterého nelze sjednat něco, co by odporovalo dobrým mravům, veřejnému pořádku nebo právu týkajícímu se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Již dnes lze ale v některých případech doporučit od některých ustanovení se raději neodchylovat, popřípadě zvolit určitý konzervativnější způsob textace smluvního ujednání, který by nevedl k jeho neplatnosti či dokonce zdánlivosti.

V jakých případech je třeba se při ukončování nájmu obrátit na soud?

Pronajímatel bytu již nepotřebuje k výpovědi přivolení soudu. Nastane-li však spor, osobě, která s určitým postupem druhé smluvní strany nesouhlasí, ani nadále nezbývá než se k soudu obrátit.

Na straně nájemce tomu tak bude především tehdy, nebude-li souhlasit s výpovědí nájmu učiněnou pronajímatelem. Občanský zákoník stanoví určité lhůty, ve kterých je třeba se na soud obrátit. V případě výpovědi z nájmu bytu činí tato lhůta dva měsíce od doručení výpovědi pronajímatele nájemci. Třeba u výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání je koncepce ale nastavena docela jinak. Tomu se budeme podrobněji věnovat právě na semináři.

Na soud se pak bude obracet pronajímatel nejčastěji poté, co zašle nájemci výpověď, nájemce se k ní nijak zvlášť nevyjádří, ale současně se ani nevystěhuje (prostor nevyklidí). Pak bude nezbytné podat žalobu na vyklizení příslušných prostor.

V jakých případech se objevuje v praxi pacht? Jde vesměs jen o pacht závodu a pacht zemědělských a lesních pozemků, nebo i o jiné situace?

Pacht představuje případ přenechání věci k dočasnému užívání i požívání. Dříve se jednalo o nájem, přičemž rozlišování nájmu a pachtu není tak jednoduché, jak bychom asi doufali. Má přitom zásadní důsledky co do posouzení toho, o jaký smluvní typ jde u tzv. starých smluv, tedy u nájmů uzavřených ještě za účinnosti dřívější právní úpravy.

Kromě výslovně upraveného pachtu závodu a zemědělského pachtu se může jednat o jakoukoli jinou věc určenou k požívání, tedy k tvorbě určitého výnosu z věci. V praxi se hovoří zejména o pachtu restaurace či hotelu. Krajními případy jsou kancelářské budovy, kde by dříve nájemce celé budovy dával jednotlivé prostory do podnájmu jednotlivým podnájemníkům. Dnes není vždy jisté, zda by mělo jít o nájem, nebo o pacht. Přihlédnout se musí především ke kritériu přičinění se o výnos z propachtované věci a k její způsobilosti tvořit výnos.

Ve zcela hraničních případech by si měly strany sjednat svá práva a povinnosti dostatečně jednoznačným způsobem, aby se nemusely později přít, jakou povahu jejich smlouva vlastně má. Jednoznačné určení nemusí být v praxi totiž dokonce ani zcela možné.

Je nezbytné zveřejňovat od 1. 7. 2016 v registru smluv také nájemní smlouvy? V jakých případech tomu tak bude?

Zákon o registru smluv vyžaduje po určených subjektech, aby byly zveřejněny mimo jiné veškeré jimi uzavřené soukromoprávní smlouvy, tedy i smlouvy nájemní. Může se však jednat i o výpůjčku věci, jestliže nejde o některou ze zákonných výjimek.

Zveřejnění nebude podléhat nejčastěji taková smlouva, jejíž hodnota je nižší než 50 000 Kč. Například u nájemních smluv na dobu neurčitou se tato hodnota vypočte z hodnoty nájemného za dobu pěti let.

V praxi by měla dbát o řádné zveřejnění v registru smluv nejen povinná osoba, ale i druhá smluvní strana. Od poloviny příštího roku totiž nezveřejněné smlouvy, na něž se povinnost podle zákona o registru smluv vztahuje, nabudou účinnosti teprve okamžikem jejich zveřejnění. V krajním případě dojde dokonce k jejich zpětnému zániku. Ani povinnost uveřejňování proto není rozhodně radno podcenit, a to dokonce ani u smluv bezúplatných. I této oblasti bude v rámci semináře věnována pozornost.

C. H. Beck