Dne 31. 3. 2006 nabyl účinnosti zákon č. 7/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku. Tímto zákonem došlo také k významné novelizaci právní úpravy nájmu bytu včetně úpravy výpovědi z nájmu. Deklarovaným cílem novely občanského zákoníku bylo zmenšit dosavadní rozsah ochrany nájemců bytů a posílit postavení vlastníků bytů ve vztahu pronajímatel – nájemce. Tohoto cíle mělo být dosaženo mimo jiné prostřednictvím opuštění bezvýjimečné ingerence soudů do procesu ukončování nájmů bytů výpovědí, a to za účelem zjednodušení a urychlení tohoto procesu za současného snížení nevyhnutelných nákladů.
Je přitom otázkou, do jaké míry bylo tohoto cíle novelou dosaženo, a to zejména pokud jde o dobu, která uběhne od doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci do okamžiku vyklizení bytu po skončení nájmu. Podle dřívější právní úpravy sice byla nevyhnutelná ingerence soudu prostřednictvím řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, ať už byl použitý výpovědní důvod jakýkoli, ale v takovém řízení byla v případě vyhovujícího výroku obligatorně rozhodnuta i otázka vyklizení bytu nájemcem i forma bytové náhrady (resp. bytové náhrady sui generis – přístřeší). Nepopíratelnou výhodou pronajímatele v takovém případě bylo, že vystupoval v postavení žalobce, což mu přenechávalo iniciativu. Podle současné právní úpravy pronajímateli po doručení výpovědi nezbývá než čekat, zda nájemce v 60denní lhůtě podá žalobu o určení neplatnosti výpovědi, a je-li taková žaloba podána, často také čekat na to, až nájemce odstraní vady podané žaloby, příp. až je soudem rozhodnuto o žádosti nájemce o osvobození od soudních poplatků a žádosti o ustanovení zástupce z řad advokátů. Teprve poté soudy mohou přistoupit k řešení merita věci. Procesní úspěch žalovaného pronajímatele vedoucí k zamítnutí žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu však není spojen s řešením otázky vyklizení bytu, nedojde-li k němu ze strany nájemce dobrovolně po ukončení řízení o neplatnost výpovědi. Pronajímateli proto často nezbývá než žalovat následně o vyklizení bytu. Z jednoho řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu dle dřívější právní úpravy tak často jsou řízení dvě, a to o určení neplatnosti výpovědi z nájmu a následně pak o vyklizení bytu. I v případě, že žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu není nájemcem podána, je vesměs nevyhnutelná žaloba pronajímatele o vyklizení bytu, když z poznatků soudní praxe vyplývá, že nepodání žaloby o neplatnost výpovědi není aktem, jímž nájemce dává najevo své srozumění s ukončením nájmu bytu a svou povinností byt vyklidit, ale spíše aktem pasivní rezistence.

Podrobněji viz časopis Právní rozhledy č.:5/2010

Objednat předplatné